Varlıklı yabancılar bile ABD’de ev alamıyor

ABD konut piyasasında arz sıkıntısı ve yüksek ipotek oranlarından daha çok ev fiyatları alıcıları korkutuyor; buna yabancı ve zengin alıcılar da dahil.

ABD konut piyasası giderek daha karşılanamaz hale geliyor ve piyasaya giderek daha da zorlaşıyor. Ev fiyatları, yüksek ipotek oranlarıyla birlikte artmaya devam ediyor; bu, pek çok umutlu ev alıcısı için ölümcül bir kombinasyona karşılık geliyor. İşin tuhafı, uluslararası alıcılar bile bu fiyatlara alım yapmaktan korkuyor.

Yabancı alıcılara konut satışlarında gerileme

Fortune’dan Sydney Lake’in haberine göre, Ulusal Emlakçılar Birliği (National Association of Realtors – NAR) tarafından Çarşamba günü yayınlanan bir rapora göre, yabancı alıcılar Nisan 2023 ile Mart 2024 arasında yüzde 36 oranında daha az mülk satın aldı. Bu, NAR’ın bu verileri izlemeye başladığı 2009’dan bu yana satın alınan en az ev sayısına karşılık geliyor ve rakam 54.300 mülk olarak ifade ediliyor.

Yabancılar, sadece daha az ev satın almakla kalmıyor, aynı zamanda bu evlere harcanan miktar da oldukça düşük seyrediyor. Yabancı alıcılar geçen yıl ABD’deki mevcut ev alımlarında toplam 42 milyar dolar harcamış durumda; bu da bir önceki yıla göre yüzde 21’lik bir düşüş anlamına geliyor.

Güçlü ABD Doları’nın olumsuz etkisi

NAR Baş Ekonomisti Lawrence Yun, “Güçlü ABD Doları, Amerikalılar için uluslararası seyahati daha ucuz hale getiriyor ancak yabancılar için de ABD’deki evleri yabancılar için çok daha pahalı hale getiriyor. Bu nedenle ABD’de yabancı alıcılara konut satışlarında bir gerileme görmek şaşırtıcı değil” diyor.

ABD’de ev satın almak uzun zamandır yabancı alıcılar için popüler bir seçimdi. Öncelikle ABD, yabancı alıcıların ev sahipliğini veya mülkiyet haklarını kısıtlamıyor. Ayrıca, ev fiyatları artmaya devam ettiğinden ABD’de ev sahibi olmayı potansiyel olarak kazançlı bir yatırım haline getiriyor; tabii ilk etapta yüksek rakamları karşılayabilmek gerekiyor.

Alıcıları emlakçılara bağlayan bir platform olan Redy’nin baş strateji sorumlusu Shelly Cofini, “ABD emlak piyasası uzun zamandır uluslararası yatırımcılar için bir yol gösterici olmuştur” diyor.

Her alıcı gibi yabancı yatırımcılar da tatil evi, yatırım amaçlı gayrimenkul satın alıyor veya uzun vadeli bir hamle yapıyor olabilir. Ancak Confini ve diğer emlak uzmanları, ABD’deki ev fiyatları, ipotek oranları ve sınırlı konut stokunun yabancı alıcıları satın alma konusunda caydırdığını söylüyor. Ancak emlak yazılım şirketi Realeflow’un CEO’su Greg Clement, hikayenin daha fazla tuhaflık barındırdığını ifade ediyor.

Clement, “Bir düşünün; jeopolitik gerilimler, küresel ekonomik değişimler ve ABD’nin daha sıkı göç politikaları işin içinde. Bu mükemmel bir fırtına gibi. Uluslararası alıcılar artık daha temkinli davranıyor ve siyasi istikrarı ve ekonomik beklentileri her zamankinden daha fazla göz önünde bulunduruyor. Başka yerlerde daha güvenli seçenekler arıyorlar” diyor.

Yabancı yatırımdaki düşüş ABD konut piyasasını nasıl etkiler?

Cofini, yabancı yatırımdaki düşüşün, belirli pazarlardaki rekabetin azalması ve ‘uluslararası alıcılar genellikle üst düzey gayrimenkulleri hedef aldığından’ lüks mülklere olan talebin azalması gibi ABD konut piyasasını çeşitli şekillerde etkileyebileceğini söylüyor ve ekliyor: “Ayrıca ağırlıklı olarak yabancı gayrimenkul yatırımına dayanan yerel ekonomiler üzerinde potansiyel etkiler olabilir.”

Ancak ABD’li ev alıcıları için iyi haber şu ki uzmanlar, yabancı alıcılardan gelen azalan talep seviyesinin burada ev fiyatlarını düşürme potansiyeline sahip olduğu konusunda hemfikir.

Uluslararası alıcıların hâlâ alım yaptığı yerler

Yabancı yatırımcıların emlak alımlarındaki belirgin düşüşe rağmen ABD’de ev alımı bazı pazarlarda hala nispeten popüler. Uluslararası alıcılar için en çok tercih edilen destinasyonlar arasında Florida, Teksas, Kaliforniya, Arizona ve Georgia yer alıyor ve bunlar toplamda yabancı ev alımlarının yüzde 53’ünü oluşturuyor.

Yabancı alıcılar dünyanın dört bir yanından olsa da alıcılar en çok yüzde 13’le Kanada, yüzde 11’le Çin, yine yüzde 11’le Meksika, yüzde 10’la Hindistan ve yüzde 4’le Kolombiya’dan geliyor.

Varlık yönetimi firması WinCap Financial CEO’su Michael Collins, “ABD’de yabancı ev alıcılarının genel bir profili yok, ancak yatırım fırsatları arayan veya yurtdışında ikinci bir mülk arayan yüksek gelirli bir birey veya aile olma eğilimindeler. Yine de, bazı uluslararası alıcıların durumu daha kötü olabiliyor ancak kendi ülkelerinde meydana gelen olaylardan kaçmaya çalıştıkları için buradan konut almak durumunda kalabiliyorlar” diyor.

Çinli alıcılarda düşüş

Realeflow’un CEO’su Clement’i asıl düşündüren şey ise Çinli alıcıların alımlarındaki düşüş. Sadece on yıl önce, Çinli alıcılar yabancı alıcıların alımlarının yüzde 16’sını oluşturuyordu ancak 2021’de bu oran yüzde 6’ya düştü. Geçen yıl Çinli alıcılar yabancı alıcıların alımlarının yüzde 11’ini oluşturdu.

Clement, Çinli alıcıların yıllardır önemli oyuncular olduğunu ve şimdi geri çekildiklerini söylüyor. Clement, “Bu, ekonomi stratejilerinde açık bir değişim. Diğer taraftan, Latin Amerika ve Kanada’dan daha fazla hareket görüyoruz. Bu, pazarın çeşitlendiğini gösteriyor ki bu da heyecan verici” diyor.

Collins ise Kanadalıların en büyük alıcı grubu olmasını şaşırtıcı bulduğunu ancak bunun muhtemelen Kanada’da son on yılda ev fiyatlarındaki keskin artıştan kaynaklandığını söylüyor.

Başkanlık seçimi faktörü

Yabancı yatırımı etkileyen bir diğer potansiyel faktör ise, uluslararası ev satın alımını etkileyen politika değişikliklerine yol açabilecek yaklaşan ABD seçimleri. Uzmanlar, yaklaşmakta olan ABD seçimlerinin uluslararası alıcıları öngörülebilir gelecekten uzaklaştırma gücüne sahip olduğuna dikkat çekiyor.

Cofini, “Seçimler belirsizlik yaratabilir ve bu da bazı yabancı alıcıların bekle-gör yaklaşımını benimsemesine neden olabilir. İleriye baktığımızda, küresel ekonomik toparlanma, ABD Doları’nın gücü ve ABD seçimlerinin ardından olası politika değişiklikleri gibi faktörler muhtemelen gelecekteki eğilimleri şekillendirecek” diyor.